Sobre los plazos de reclamación de defectos constructivos

abril 19, 2013
defectos constructivos

Sobre los plazos de reclamación de defectos constructivos

Si la casa o el edificio del que eres propietario tiene defectos constructivos y tienes claro que dichos defectos vienen causados por deficiencias en el proyecto o en la ejecución del mismo, es probable que desees reclamar esos daños para que te los reparen (o te indemnicen si fuera el caso). Pues bien, lo más importante que debes tener en cuenta antes de hacerlo es asegurarte de que tienes derecho a reclamar. Bueno, el derecho a reclamar lo tienes siempre, claro, pero se trata de hacerlo de modo que tu reclamación sea efectiva. Veamos.

Si los daños tienen cierta entidad, en primer lugar vas a necesitar un informe pericial que sirva para reflejarlos y valorarlos. Ese informe servirá de base a la correspondiente demanda mediante la cual podrás llevar a cabo tu reclamación. Pero si te decides a incurrir en los gastos que implican la realización del informe y la demanda del abogado, esperarás que tu reclamación tenga ciertas garantías de éxito. Aunque estas garantías nunca pueden ser totales, puesto que el resultado final dependerá del dictado del juez, al menos es conveniente que sean suficientemente sólidas como para que tu desembolso inicial esté justificado, aunque puedas recuperarlo si el procedimiento se resuelve finalmente a tu favor. Bien, pues en relación con esto, hay que tener en cuenta que la ley aplicable sobre defectos de construcción es la conocida como LOE (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación) y está vigente desde ese año. Esta ley entre otras cosas desarrolla un concepto fundamental, que son las garantías. En ellas es donde hay que poner especial atención: la LOE fija tres plazos de garantía diferentes, de uno, tres o diez años a contar desde el final de la obra, según los defectos sean de acabado, de habitabilidad o estructurales. Esto significa que es preciso que la reclamación se efectúe dentro de estos plazos si queremos que tenga las razonables posibilidades de éxito de las que hablábamos antes.

Aquí queremos hacer una llamada de atención porque existe una falsa creencia popular de que el plazo de garantía es de diez años, pero como acabamos de ver esto sólo es cierto si los daños afectan a la estructura del inmueble. Afortunadamente para todos, no es demasiado frecuente que los edificios sufran patologías estructurales de entidad, por lo que lo más probable es que los defectos que desees reclamar pertenezcan a uno o a los dos primeros grupos, es decir, acabados o habitabilidad, lo que acorta los plazos de reclamación a uno y tres años, respectivamente. Por ello es preciso respetar estos plazos y actuar a tiempo.

Por último, hay que señalar que la LOE no es el único instrumento legal disponible para efectuar este tipo de reclamaciones, sino que éstas también se pueden llevar a cabo siguiendo el camino que marca el artículo 1964 del Código Civil, que extiende la responsabilidad del promotor a quince años. Pero desde la entrada en vigor de la LOE, esta última ley constituye el marco legal de referencia, por lo que insistimos en nuestro consejo inicial: si quieres tener éxito en tu reclamación, no descuides los plazos.

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